Bureaux

La fonction typiquement tertiaire de Bruxelles va de pair avec une présence importante de bureaux sur son territoire. L’accessibilité, la proximité avec les centres d’affaires, les organismes officiels et publics voire le prestige accompagnent depuis longtemps le choix de localisation traditionnelle et de concentration des bureaux au sein de la Région de Bruxelles-Capitale.


    © perspective.brussels/Pedro Correa

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    Description

    La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.

    L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.

    L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.

    L'Observatoire des bureaux permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (par exemple les conversions) d'immeubles des bureaux. L’objectif est de cerner la disponibilité des bureaux et d’assurer une bonne adéquation entre l’offre et les futures programmations dans la Région.

    Le stock

    Le stock de bureaux bruxellois

    Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région.

    Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire, rénover ou convertir les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.

    À partir de ces données et de visites de terrain, Perspective vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.

    La vacance

    La vacance de bureaux à Bruxelles

    L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par Perspective et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.

    Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux

    L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.

    Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.

    Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale selon les principes d’une ville polycentrique.

    La conversion

    Zoom sur la conversion des bureaux

    Les conversions des bureaux sont pratiquées en Région de Bruxelles-Capitale depuis de nombreuses années. L’Observatoire des bureaux de Perspective analyse les mouvements depuis 1997 et l’on peut constater que depuis cette date, 1 968 421 m² de bureaux ont été convertis.

    En 2021-2022, 70% des conversions ont été réalisées vers la création de logements, 9% vers des équipements, 4% vers du commerce et 17% vers d’autres secteurs d’activités (activités productives…).

    Ces dernières années, nous assistons à une accélération des conversions. Et, les professionnels du secteur s’attendent à ce que cette tendance à la hausse des conversions s’accroisse au vu de la libération prévisible de surfaces de bureaux suite à la crise sanitaire.

    Dans ce contexte, Perspective a mis en place une Task Force dédiée aux bureaux en collaboration avec urban.brussels et l’équipe BMA. Cette taskforce a été chargée d’évaluer le potentiel que les conversions de bureaux offrent pour répondre aux nouveaux besoins.

    Des analyses

    Des analyses thématiques

    Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.

    En janvier 2020, Perspective a consacré le premier numéro de sa série ABOUT.brussels sur les espaces de coworking et les dynamiques autour de ce marché en Région bruxelloise.

    Par ailleurs, en 2011 et 2013, deux numéros spéciaux en matière d’immobilier de bureaux à Bruxelles ont été réalisés :

    En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.

    Contact

    Publications

    Office Property Observatory
    37

    Vacancy 2016

    Focus on the Midi District

    2017
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    Office Property Observatory
    36

    2015 Vacancy in Brussels

    Focus on the Nord District

    2016
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    Office Property Observatory
    35

    2014 Vacancy in Brussels

    Focus on the Pentagon

    2015
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    34

    Permits 2013

    execution 2009-2010

    2014
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    Office Property Observatory
    33

    Vacancy 2013 in Brussels and in the Periphery

    2014
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    32

    Permits 2012

    2013
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    31

    Vacancy 2012 in Brussels

    Focus on the Léopold District

    2013
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    Office Property Observatory
    30

    Permits 2011

    Report 1997-2011 Execution 2007-2008

    2012
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    Office Property Observatory
    29

    Vacancy 2011 in Brussels

    2012
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    Office Property Observatory
    28

    2010 permits

    The potential for the redevelopment of offices as housing

    2011
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    Office Property Observatory
    27

    Vacancy 2010 in Brussels and in the periphery

    2011
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    Office Property Observatory
    26

    2009 permits

    Renovation of offices built before 1950

    2010
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    Office Property Observatory
    25

    Vacancy 2009 in Brussels and in the periphery

    2010
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    Office Property Observatory
    24

    2008 permits

    2009
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    Office Property Observatory
    23

    Vacancy 2008 and Hidden Vacancy

    2009
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    22

    2007 permits

    Works executed under previous permits

    2008
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    Office Property Observatory
    21

    Vacancy 2007

    2008
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    Office Property Observatory
    20

    Report 2006

    2007
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    Office Property Observatory
    19

    REPORT 2005

    Completion 2001-2002

    2006
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    Office Property Observatory
    18

    REPORT 2004

    2005
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    Office Property Observatory
    17

    REPORT 2003

    Completion 1999-2000

    2004
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    Office Property Observatory
    16

    L'Observatoire des bureaux n°16

    2003
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    Office Property Observatory
    15

    REPORT 2001

    Completion 1997-1998

    2002
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    Office Property Observatory
    14

    REPORT 2000

    2001
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    Office Property Observatory
    13

    REPORT 1997 to 1999

    2001
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